项目概况项目名称2026年江苏省高速公路经营管理中心老山、石臼湖、前宋服务区商业经营租赁项目项目编号DFJG2026-FW-0083采购方式询比采购项目概况及采购范围1.项目简介

1.1 项目名称：2026年江苏省高速公路经营管理中心老山、石臼湖、前宋服务区商业经营租赁项目。

1.2 采购人：江苏东方高速公路经营管理有限公司。

1.3 采购代理机构：江苏开天工程咨询有限公司。

1.4 资金落实情况：由承租人出资。

1.5 项目概况：老山服务区位于G25长深高速公路，地处南京市浦口区永宁镇，占地面积约165亩（东区约83亩，西区约82亩），经营面积约1420㎡（西区约790㎡，东区约630㎡）。改造后的老山服务区将体现“古都底蕴 生态老山”的主题定位；老山服务区商业租赁期限至2026年9月14日。

石臼湖服务区位于宁宣高速中段，地处南京市溧水区洪蓝镇姜家村，占地面积约126亩（东区约45亩，西区约53+28亩），经营面积约2742㎡（西区约1177㎡，东区约1565㎡）。改造后的石臼湖服务区将体现“云水相逢 自在石臼”的主题定位；石臼湖服务区商业租赁期限至2026年12月31日。

前宋服务区位于溧宁高速江苏段，地处溧阳市社渚镇葛亩村，占地面积约88亩（东西区各约44亩），经营面积约3330㎡（东西区各约1665㎡）。改造后的前宋服务区将体现“竹韵湖光 精美前宋”的主题定位；前宋服务区商业租赁期限至2027年1月18日。

根据《服务区委托经营管理协议》，为促进国有资产保值增值，实现资源高效配置，高管中心所辖老山、石臼湖及前宋三个服务区设施委托江苏东方高速公路经营管理有限公司经营管理，为确保三个服务区商业经营无缝衔接，公司拟进行2026年江苏省高速公路经营管理中心老山、石臼湖、前宋服务区商业经营租赁项目公开询比采购。

根据江苏交控分级分类管理要求，老山、石臼湖及前宋三个服务区为三类创效服务区，满足江苏交控“六化”服务区建设要求，体现服务区经营的效益化、特色化、品质化，力争将三个服务区打造成小而精的特色服务区。

1.6 成交供应商数量及成交份额：☑一家/标段。

2.采购范围及相关要求

2.1 经营租赁方式：本项目的商业合作模式为由采购人与各标段成交供应商签订经营租赁合同，由成交供应商自主经营或负责引进品牌合作单位签订商业合同进场经营。

2.2 采购范围：

负责各服务区的商业运营、经营区域内部装修，对服务区经营区域进行统一规划、统一招商、统一营销、统一营运标准制定，实现服务区经营一体化；

根据三个服务区所处地理位置及入区流量，拟要求承租人引入中式餐饮（需提供卡友套餐）、小吃、超市及一种拓展性业态，同时积极开拓市场，引流入区，适时推出地方特色菜肴和土特产，切实提高出行公众的品质服务体验感。

注：各服务区加油站、汽修经营、充电桩、服务区广告经营不在本次采购范围之内。

2.3 控制价下限：各标段均采取“固定保底+营业额提成”的计租方式，采购人设有年度保底租金控制价下限值和3年保底租金控制价下限值，供应商年度保底租金响应报价和3年保底租金响应报价低于采购人设定的对应标段的年度保底租金控制价下限值和3年保底租金控制价下限值（不含下限值本身），均作否决响应处理。具体为：

DFJG2026-FW-0083-01标段（老山服务区）：第一年年度保底租金控制价下限值为115万元、3年保底租金控制价下限值为345万元。

DFJG2026-FW-0083-02标段（石臼湖服务区）：第一年年度保底租金控制价下限值为160万元、3年保底租金控制价下限值为494.54万元。

DFJG2026-FW-0083-03标段（前宋服务区）：第一年年度保底租金控制价下限值为210万元、3年保底租金控制价下限值为649.09万元。

02、03标段年度租金每年递增比例3%及01、02、03标段超额提成率18%均为固定值，无须供应商报价；如有供应商改变年递增比例和超额提成率的，均否决其响应。

租赁期间，在承租场所发生的安全事故或造成人身财产损害的，由承租人承担经济与法律责任，与出租人无关。

2.4 租赁期限：本项目租赁期为3年，具体为：

DFJG2026-FW-0083-01标段（老山服务区）：2026年9月15日—2029年9月14日；

DFJG2026-FW-0083-02标段（石臼湖服务区）：2027年1月1日—2029年12月31日；

DFJG2026-FW-0083-03标段（前宋服务区）：2027年1月19日—2030年1月18日。

2.5 服务场地：东方经管公司所属老山、石臼湖、前宋服务区。

2.6 质量要求或服务标准：满足江苏交控“六化”服务区建设要求及采购人规定的采购需求。

2.7 标段划分：本项目共设3个标段：DFJG2026-FW-0083-01标段（以下称01标段）为老山服务区、DFJG2026-FW-0083-02标段（以下称02标段）为石臼湖服务区、DFJG2026-FW-0083-03标段（以下称03标段）为前宋服务区。